רכישת משרד להשקעה יכולה להיות הזדמנות פיננסית טובה – אך, כמו כל השקעה בנדל"ן ישנם הזדמנויות, סיכונים וגורמים שיש לקחת בחשבון לפני קבלת ההחלטה על רכישת משרד להשקעה.
יצאנו לבדוק ביחד עם עו"ד יאיר רוזנר – עורך דין לענייני מקרקעין כיצד להעריך אם השקעה במשרד מתאימה לאופי, ליכולות ולצרכים שלך.
האם כדאי לקנות משרד להשקעה?
לפי עו"ד יאיר רוזנר, רכישת משרד להשקעה מעניקה למשקיעים מספר יתרונות משמעותיים לגיוון תיק ההשקעות ולהשגת תזרים מזומנים יציב, קבוע וידוע מראש.
בין היתרונות המרכזיים לקניית משרד להשקעה ניתן למצוא:
- תשואה גבוהה – השקעה בנדל"ן מסחרי נחשבת לאפיק מניב עם תשואה גבוהה יותר בהשוואה לנדל"ן למגורים. הסיבה העיקרית לכך היא שבדרך כלל דמי השכירות עבור משרדים הם גבוהים יותר ליחידת שטח מאשר דירות. שיעור התשואה הממוצעת מנדל"ן מסחרי יכול לנוע בין 6% ל-10%, בעוד שבנדל"ן למגורים הוא לרוב נמוך יותר.
- חוזי שכירות ארוכים – בעוד ששכירות למגורים נחתמת לתקופה של שנה עד שלוש שנים, לרוב חוזי שכירות לעסקים ולמשרדים נחתמים לתקופות של חמש שנים ואף יותר. חוזים ארוכי טווח מעניקים הכנסה חודשית קבועה, שקט תעשייתי ויציבות פיננסית למשקיעים. לרוב, עסקים משקיעים בנכסים שהם שוכרים (רהיטים, תשתיות תקשורת) ולכן הם נוטים להאריך את תקופת השכירות כדי להימנע מהוצאות מעבר גדולות ולא הכרחיות.
- אפשרויות מימון אטרקטיביות – בנקים וגופי מימון מציעים מסלולים מיוחדים להשקעות בנדל"ן מסחרי עם תנאי מימון שונים מאלו של נדל"ן למגורים. אפשרויות המימון בנדל"ן מסחרי מעניקות למשקיעים את ההזדמנות למנף את ההון העצמי בצורה יעילה יותר וכתוצאה מכך להגדיל את התשואה על ההשקעה.
- עליית ערך פוטנציאלית – נדל"ן מסחרי ממוקם לרוב באזורים בהם מתקיימת פעילות עסקית ערה. אם המשרד שנרכש נמצא באזור מבוקש או מתפתח, ישנו סיכוי סביר שערכו יעלה עם הזמן. פיתוח תשתיות חדשות, התבססות של מרכזי עסקים חדשים או הגדלת ביקושים באזור, יכולים להשפיע על עליית הערך של המשרד.
היתרונות הגלומים בהשקעה כמו חוזי שכירות ארוכים, תשואה גבוהה ואפשרויות מימון טובות הופכים אותה לאטרקטיבית עבור משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות חדשות בנדל"ן. אך, מנגד חשוב לזכור כי השקעה בנדל"ן מסחרי, כוללת לא רק יתרונות, אלא גם סיכונים וחסרונות שיש לקחת בחשבון לפני קבלת החלטות השקעה.
הנה מספר היבטים אשר עלולים להשפיע על הכדאיות הכלכלית של רכישת משרד:
- תלות בשוק העסקי – הביקוש למשרדים מושפע באופן ישיר ממצב הכלכלה ומהפעילות העסקית. במקרים של מיתון או משבר כלכלי, עסקים עלולים לצמצם שטחי משרד או לעבור לעבודה מרחוק, דבר אשר עלול להוביל לירידה בתפוסה, עודף היצע והורדה של מחירי השכירות כלפי מטה.
- עלויות תחזוקה וניהול – משרדים דורשים תחזוקה שוטפת וניהול מקצועי כדי להישאר אטרקטיביים לשוכרים פוטנציאליים. עלויות של שיפוצים והתאמות, מערכות מיזוג, מעליות, חברת ניהול ואבטחה עלולים להפחית ולפגוע ברווחיות בצורה דרמטית בחודשים בהם המשרד עומד ריק.
- רגולציה ושינויים בשוק – נדל"ן מסחרי מושפע ממגמות משתנות ודינמיקה שוקית. לדוגמא, מגפת הקורונה הביאה לשינוי דרמטי בהרגלי העבודה עם עלייה חדה בעבודה מהבית או דרישה גוברת להשכרת חללי עבודה משותפים דורשת התאמות בנכסים מסורתיים.
- מיסוי נדל"ן מסחרי – השקעה בנדל"ן מסחרי כרוכה בנטל מיסים כבד יותר מאשר נדל"ן למגורים. לרוב, מדובר על מס רכישה גבוה יותר, מס הכנסה על דמי השכירות המשולמים בהתאם למס השולי של המשקיע ומס רווחי הון במכירה.
חשוב לזכור כי הסיכונים בהשקעה במשרדים יכולים להשפיע על הכדאיות הכלכלית של העסקה. הבנה מעמיקה של השוק המקומי, ציפיות עתידיות וכללי המיסוי תאפשר למשקיעים להתמודד טוב יותר עם האתגרים הכרוכים בעסקה ולבחור בנכסים מניבים, רווחיים ונכונים עבורם.
לסיכום, השקעה במשרד יכולה להיות משתלמת אם היא מתבצעת תוך בחינת השוק והבנת הסיכונים הכרוכים בביצוע העסקה. ניתוח זהיר של התשואה הצפויה, המיקום והשוק העתידי יעזור לך לקבל החלטה מושכלת, נכונה ומותאמת אישית.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר – עורך דין לענייני מקרקעין בקריות, אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרויקטים של קנייה, מכירה והתחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38 וכדומה).